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6Réponses aux questions posées sur le forum, le propriétaire s'explique
Si vous voulez "tout" savoir jusqu'aux moindres détails à propos de la location, je vous conseille de lire toutes ces pages


Thème     Qui est le propriétaire ?
Au départ, j'étais un peu méfiant vis-à-vis d'un propriétaire de kots. Pour nous c'est limpide, ils sont tous les mêmes. Je reconnais que Duc semble être une exception à la masse. Il n'est sans doute pas le seul propriétaire à être correct sur LLN, mais c'est le seul qui ose le crier haut et fort. J'apprécie le principe d'oser s'exposer ouvertement dans le forum, c'est vraiment courageux et preuve de correction et d'honnêteté. Quand on veut, on peut le démolir allégrement. S'il ment il est "mort". Preuve par l'absurde qu'il est réellement cool tel qu'il se présente dans le site de Koter Info et le forum. Cool Duc ! - Christophe



Réponse
Apprenons à mettre l'église au milieu du village !!! La perfection n'existe pas, c'est un fait acquis. Cependant, tous, je dis bien tous, nous pouvons faire des bêtises à cause de je ne sais quelle impulsion du moment, fondée ou non, objective ou non.
Exemple concret : j'essaye d'améliorer le confort de mes locataires en rénovant les sols avec du carrelage, ce qui est plus sain, mais deux fois plus coûteux que le meilleur des autres revêtements de sol (linoléum), croyez-vous qu'il m'en soit remercié ?
Au contraire, une décision futile et stupide d'un père de locataire a engendré un surcoût de 100 euros pour rien, alors que le prix de la rénovation était déjà largement supérieur à 1.000 euros par chambre. Sachant que seul 1/3 du loyer total payé par le locataire pour la chambre constitue le revenu net du propriétaire - voir explications à la page Loyers infos - cette rénovation absorbe presque le revenu annuel du propriétaire, pas la peine d'encore lui ajouter 100 euros par bêtise.

    Courriel que I.G.B. m'a envoyé à l'époque :
Monsieur Duchenne bonjour,
Vous trouverez, en pièce jointe, les 2 factures pour le carrelage des 2 chambres de l'avenue Baudouin 1er. La différence de prix s'explique avec la chambre 215 pour laquelle le papa n'a pas voulu que les plinthes soient posées tout de suite. Etant absent au moment des travaux, le carreleur ne m'a pas contacté, sinon il est clair que je n'aurais pas laissé faire une chose pareille. Du coup, le papa reprendra contact avec le carreleur aux prochaines vacances pour terminer le travail ...

Que s'est-il passé après ?     RIEN !!!     Aucun suivi de la part de ce père génial.
J'ai quand même fait poser les fameuses plinthes, mais forcément un certain temps plus tard et avec 100 euros de surcoût supplémentaire, chose compréhensible puisque, au lieu d'aller sur sa lancée à l'époque, le carreleur a dû entreprendre un nouveau chantier pour les plinthes, avec divers déplacements pour fournitures, chantier, etc ...

Moralité : les locataires ne sont pas toujours parfaits non plus et n'encouragent pas les propriétaires à faire plus que ce qu'il faut. De mon côté, je garde ma ligne de conduite et je veux affirmer un certain label de qualité, mais je comprends les propriétaires qui craquent. Chacun doit y mettre du sien, sinon plus rien ne va !!!

Thème     Garantie locative et dégâts locatifs

Au moment du remboursement des garanties locatives, il faut souvent rappeller aux locataires que le syndic a dû intervenir de nombreuses fois pour faire enlever des tags sur les murs, évacuer des sacs poubelles ou effectuer des nettoyages spéciaux.

Toutes ces interventions sont faites par des sociétés qui introduisent leurs factures. Dites-vous bien que ces factures n'ont pas à être supportées par vos propriétaires.

Si les locataires se comportent mal et ne respectent pas les locaux, cela engendre des frais particuliers que le syndic ne manque de leur mettre à dos en facturant les interventions exceptionnelles, inutile de s'en étonner après.

Ce qui est dommage, c'est que les bons locataires en subissent les conséquences, car lorsqu'il s'agit de dégâts à des biens communs, les factures se répartissent sur l'ensemble des locataires.



Thème     Garantie locative
En Mai, j'avais signé avec l'agence Dynamic Immo le renouvellement de mon bail pour l'année académique prochaine et j'avais du verser 500 euros alors qu'ils détiennent toujours ma garantie de cette année. Mais peu après, j'ai été prise dans un kot-à-projet et j'ai donc dû trouver quelqu'un pour reprendre mon kot et résilier mon contrat. La fille reprenant le kot a payé 700 euros et ils m'ont demandé 95 euros pour résilier. Je pensais donc récupérer mes 405 euros (500 - 95) immédiatement mais la dame m'a dit que je ne les récupérerais qu'en fin juillet. Mi-août, malgré plusieurs appels téléphoniques et promesses de remboursement, Dynamic Immo ne m'a toujours rien versé. Que dois-je faire ? Peuvent-ils garder ainsi 2 garanties pour une même chambre ? Est-ce légal ? Merci beaucoup.



Réponse
Tout dépend de l'honnêteté ou de l'efficacité de l'agence concernée. En l'occurrence, il s'agit de Dynamic Immo (une fois de plus), la bête noire du campus de Louvain-La-Neuve si on s'en réfère à tout ce qu'on lit sur le Net ou à certaines de mes expériences personnelles avec cette agence.

Dans le cas exposé, puisque la nouvelle locataire a déposé sa propre garantie personnelle pour la location de sa chambre, Dynamic Immo devrait immédiatement vous rembourser la 2ème garantie (versée lors du renouvellement de contrat de location du kot et devenue sans fondement). Il va de soi que la garantie locative couvrant l'année en cours ne pourra être remboursée qu'après l'état des lieux de sortie en fin du 1er contrat, ce qui est normal.

Par contre, je nuancerais la situation en précisant que lorsque vous relouez la même chambre, il peut se justifier qu'une 2ème garantie vous soit réclamée. Supposons des dégâts locatifs importants occasionnés pendant la 1ère année de location, leur évaluation à la fin de cette 1ère année (mi-septembre) sera postérieure à votre renouvellement de contrat (en mai). Sans exiger une nouvelle garantie locative lors de la prolongation de contrat, le solde du 1er dépôt de garantie serait devenu très faible ou insuffisant pour couvrir les éventuels dégâts de la 2ème année. Jusque là, nous sommes dans la logique la plus implacable. Dans les faits, l'effort financier reste le même que si vous aviez été louer ailleurs. Dès que le montant des dégâts locatifs (1ère année) sera connu par le propriétaire, le solde de la garantie (1ère année) devra être remboursé en conséquence, ainsi, celle déposée pour la 2ème année de location du kot subsistera pour garantir cette 2ème année académique.

Quelle est la méthode "Duchenne-Rochus" ?
Cas concret d'une prolongation de location : un étudiant locataire a renouvelé son contrat en cours et mon agence de location IGB a tout simplement reconduit sa caution sans en réclamer une 2ème. Jusque là, on est dans le canevas classique. De mon côté, bien avant constat d'éventuels dégâts locatifs autres, j'en connais un relativement coûteux consistant en un bris de vitre pour une valeur de 262 euros. Si la 2ème année, le hasard veut que cela se reproduise, la garantie initiale sera nettement insuffisante pour couvrir les frais et quid, si l'étudiant reste au kot durant toutes ses années d'études ?

La solution adoptée, en accord avec l'agence de location IGB, sera de réclamer le paiement des dégâts locatifs complets pour la 1ère année dès qu'ils seront connus. Ainsi, les pendules seront remises à l'heure d'année en année, ce qui rend tout son sens au principe de la garantie locative couvrant l'année académique du contrat de location de la chambre. Je pense que "ma" solution est aussi logique qu'équitable pour toutes les parties. Je comprends la motivation d'autres agences réclamant une nouvelle garantie chaque année ou augmentant sa valeur initiale. Chacun fait son lit comme il l'entend, le principal est qu'une garantie locative puisse conserver sa mission première de garantir. En l'épuisant en cours de route, par insuffisance de fonds, elle finit par ne plus rien garantir. Fait rare, mais j'ai déjà connu des dégâts locatifs (d'une seule année) nettement supérieurs au montant de la caution.

Pour compléments d'informations quant au circuit de la garantie locative d'un kot à LLN et le délai pour qu'elle soit remboursée, je vous invite aussi à consulter la page Loyers infos